Домик в деревне: как купить землю и не прогадать

За последние два-три года в Кирове увеличилось число покупателей на земельные участки под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). «Тенденции таковы, что сейчас земли покупают для того, чтобы построить отдельный дом. Приехать туда на праздники или на выходные. И это дом, который садом трудно назвать. Строят на будущее, чтобы потом переехать», - утверждает президент компании «Вятка-Девелопмент» Олег Кочкин. По его словам, за последние годы спектр покупок переместился: маленькие участки уже не берут, популярностью пользуются в основном земли от 20 соток. А что касается удаленности, то 30 километров от города - предел. Чем ближе - тем лучше.

Если же оценивать покупателя с возрастной точки зрения, то сейчас все больше молодежи стремится поселиться в собственном  доме. Теперь расстояние до города, школ и садиков людей не пугает, так как автомобили есть почти в каждой семье. Если оценивать покупателя по состоятельности, то люди с большим достатком приобретают чаще всего землю для дачи, для отдыха. Средний класс более склонен к менее дорогому земельному участку, но для постоянного проживания.

По оценке экспертов оптимальный вариант для строительства загородного дома или дачи - это земли с категорией земли населенных пунктов. Стоит пояснить, что существуют и другие виды, например, земли сельхозназначения, личного подсобного хозяйства и т.д. Но для этих видов существуют определенные ограничения на строительство, а значит, и больше сложностей. В соответствии с Градостроительным кодексом РФ (п.2 ст.49) на участке земли для ИЖС разрешается строить отдельно стоящий жилой дом с количеством этажей не более чем три, предназначенный для проживания одной семьи, т.е. для личного, а не коммерческого использования. Это означает, что на таком участке можно построить дом для себя, но нельзя возводить многоподъездный для продажи по квартирам. А еще важно, что на этих землях возможно не только строить дом, но и прописаться в нем.

Вообще, в последние несколько лет участки под ИЖС появились за счет расширения крупных населенных пунктов. Существует план застройки таких районов, как п. Ганино и Дороничи - они перспективные и развивать их выгодно. За счет бюджета области туда проводят электричество, строят дороги, прокладывают газопровод. К примеру, чем больше будет жителей в поселке, тем быстрее проведут газ. Как правило, налоги с участка, у которого категория земли - земли населенных пунктов выше в 3-5 раз в отличие от других. Однако вся инфраструктура вам будет создана за счет государства, что определенно является плюсом.

Торги или вторичный рынок?

Приобрести земельный участок можно двумя способами: либо у собственника, либо у государства. Если вы присмотрели участок, находящийся в собственности государства, то приобрести его не так быстро. Для этого подается заявление с просьбой о предоставлении земельного участка. В течение месяца администрация будет решать, выгодно ли его продать. И чтобы не продешевить землю, участок выставляется на аукцион. Если появляется еще один покупатель - аукцион состоится. Другими словами, в этом случае можно проиграть или очень дорого купить. Затем администрация подписывает договор аренды земельного участка, который вы регистрируете в Регистрационной палате и получаете Свидетельство на право его аренды. Еще выдается техзадание по застройке этого участка, и в случае выполнения условия он окончательно передается в частную собственность.

Приобретение земли у частных собственников осуществляется гораздо проще и быстрее, чем выкуп из государственной или муниципальной собственности, однако в этом случае нужно быть готовым к более высокому уровню конкуренции и, соответственно, более высокой стоимости участка. К тому же землю можно приобрести и на праве аренды, и даже наличие еще одного участка этому не помеха. Но надо заметить, покупатель опасается участков, на которые оформлено право аренды, а не право собственности. «На самом деле здесь не нужно ничего бояться, на такой участок в последующем, после регистрации жилого дома на нем, можно оформить и право собственности», - комментирует Надежда Окишева, риэлтор агентства недвижимости «Большой город».

Поиск - дело тонкое

По словам риэлторов, удачный сезон для покупки земельного участка - это осень. «Именно в это время года можно понять, как он «реагирует» на дождливую  погоду, застаивается ли там вода, какой подъезд к нему в распутицу. Также немаловажным фактором является стоимость на землю в то время, когда «на носу» зимний сезон - имеется в виду, что можно зачастую выигрышно купить земельный участок, так как зимой спрос на землю, так скажем, невелик», - говорит Окишева.

По ее словам, в первую очередь при оценке участка стоит обратить внимание на такие критерии, как транспортная доступность (в том числе и автобусное сообщение немаловажно) и круглогодичный подъезд непосредственно к участку. Оценить наличие коммуникаций (электричество, газ), экологичность данного района (узнать, нет ли рядом промышленных объектов, так как свежий и чистый воздух - самый главный фактор, из-за которого в основном люди и стремятся приобрести участок за городом) и его инфраструктуру (магазины, детские сады). К тому же выяснить, идет ли в данном районе малоэтажная застройка, то есть учесть перспективу развития. Если же участок находится в значительном удалении от жилой зоны, то оценить его рельефное расположение и конфигурацию, наличие таких природных характеристик, как лес и водоем.

По мнению Олега Николаевича, прежде всего, выбирая участок, нужно обращать внимание на наличие нормального подъезда для авто к участку. Он рассказывает, что были случаи, когда после приобретения земли покупатель возмущался, почему нет дороги: «Такое происходит из-за невнимательности самих же покупателей. Например, у нас своя служба строительства дорог. Мы либо строим ее заранее, либо прописываем при договоре сумму, которую берем за строительство».

В Интернете существует огромное количество предложений о продаже земли. И распознать ее как соответствующую нормам порой сложно. Открываем первый же сайт по продаже, изучаем описание, читаем: «проведение газа через год». На карте стоит посмотреть соседние участки, там они оказываются не застроенными. Становится ясно, что проводить газ для одного или даже нескольких домов просто невыгодно. Таким образом, этот пункт в описании может означать то, что газа здесь не проведут в ближайшем будущем.

С коммуникациями тоже есть свои нюансы. Дело в том, что для каждого вида установлены свои защитные зоны, как правило, в несколько метров. То есть, в пределах этой защитной зоны строить какое-либо капитальное строение запрещено. В случае если через весь участок тянется линия, к примеру, электропередач, то, отложив от нее вправо и влево по несколько метров, вы получите широкую полосу, проходящую через весь ваш земельный участок, на которой вы ничего не сможете построить. Информация о существующих на земельном участке коммуникациях может быть отражена и в кадастровой выписке на земельный участок, но, к сожалению, подобной информации может там и не быть. В этом случае можно заказать в органах архитектуры (МБУ «Архитектура») копировку на приобретаемый земельный участок, в которой указанная информация будет содержаться в достаточном объеме.

Юристы знают толк

С юридической точки зрения земельный участок должен иметь ряд документов. Во-первых, это свидетельство о государственной регистрации права на земельный участок. Во-вторых, кадастровый паспорт, где прописана площадь, принадлежность земли, категория. И следующий документ - это выписка из единого государственного реестра, она содержит сведения о правообладателях, наличие обременений. Сейчас сделать это достаточно просто - выписки заказываются и получаются в электронном виде. Не нужно стоять очередь и тратить свое время, стоимость ее в пределах 200 рублей за 1 объект. «Если этой выписки нет, то может получиться, что участок может быть продан не один раз. Такие схемы часто проворачивают мошенники, поэтому, чтобы избежать подобных случаев, необходимо внимательно просмотреть все эти документы», - поясняет директор юpидичeского цeнтpа «Земельно-имущественная компания» Тимур Гусев.

Директор ООО «Юридическое бюро «Земля и право» Елена Синицына советует своим клиентам при покупке земельного участка получить в кадастровой палате еще и кадастровую выписку (не кадастровый паспорт). Именно в ней указаны координаты границ (поворотных точек) земельного участка. В этом случае топограф может произвести так называемый «вынос точек на местность» приобретаемого вами участка. Что это даст? «К сожалению, бывают случаи, когда продавец привозит покупателя на местность (например, в поле), где рукой показывает местонахождение продаваемого им участка («где-то левее вон той березы»). Покупателю всю нравится: опушка, местность красивая... А позже выясняется, что конкретно его участок находится с другой стороны поля, в болотине. Но уже ничего не поделать - сделка купли-продажи зарегистрирована, покупатель подписал акт приема-передачи, в котором указано, что участок осмотрен, претензий нет, - объясняет Елена Николаевна. - При выносе точек в натуру топограф на местности колышками закрепит и укажет вам границы именно вашего земельного участка, и вы гарантированно не купите кота в мешке. Эта же процедура, кстати, позволит на местности вам осмотреть участок, убедиться, что вас, действительно, все устраивает - например, на участке нет каких-то объектов недвижимости, не принадлежащих продавцу (чтобы в последующем не разбираться, что это за объекты и кому они принадлежат - в населенных пунктах бывает и такое). Этот момент не стоит упускать из виду, как говорят эксперты, больше конфликтных ситуаций случается потом с соседями, чаще всего возникают споры по границам.

Кто развеет сомнения

Бывает так, что землю вы подобрали, но все же не уверены и лишний раз хотели бы удостовериться перед покупкой нет ли каких «подводных камней». Тогда стоит обратиться за советом к специалистам. Например, для уточнения правообладателя (собственника) земельного участка, а также ограничений и обременений на него вы можете обратиться в Управление государственной службы регистрации, кадастра и картографии по Кировской области. Кадастровую выписку вы можете получить в филиале ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Кировской области. Если вам необходимо произвести вынос точки границ вашего участка, то стоит обратиться в организацию (фирму), занимающуюся оказанием услуг по межеванию земельных участков, в штате которой имеется топограф. При необходимости можно уточнить информацию по существующим коммунальным сетям на приобретаемом участке в МБУ «Архитектура». Но если какие-то факторы вызывают сомнение, лучше с пакетом документов подойти к юристу, специализирующемуся на земельном праве, в сфере градостроительной деятельности.

И последнее - регистрация

Право собственности на участки регистрируют только в Регистрационной палате, и занимает эта процедура около месяца. Также в Кирове существует Многофункциональный центр (МФЦ) - это орган посреднический, через него только принимаются заявления в органы власти. Все услуги, которые предоставляет МФЦ по земле, - это услуги, которые предоставляет администрация города Кирова (предоставление участков в собственность, в аренду, заключение договоров купли-продажи земельных участков). Стоит сказать, что до МФЦ дозвониться практически невозможно: единый телефон на все операторы. И если вы решили подать заявление на аренду земельного участка, что находится в собственности у государства, вам лучше сразу прийти в МФЦ. При этом взять с собой паспорт, карту вашего участка и заполнить заявление для регистрации. Если ваш участок находится в черте города, оформление займет 12 дней. До 20 дней - в таких районах, как Чистопрудненский. Но непосредственно регистрация таких договоров осуществляется в Регистрационной палате, на Спасской,16.

Как в реальности

Кировчанин Олег Шкаредный две недели назад приобрел земельный участок под ИЖС в с. Пасегово (Белохолуницкий район). Олег признается, что цены в этом районе варьировались от 15 до 26 тыс. рублей за сотку. На участке в 12 соток нет газа, есть дорога, но ее будут еще достраивать. Чтобы найти именно этот участок, Олегу потребовалось полгода. «Я искал по объявлениям в Интернете и в газетах, хотелось приобрести именно в том районе из-за доступности к городу: там ходят автобусы, до железнодорожного вокзала - 10 минут на машине». Вообще, есть определенные участки, которые продаются по 30 рублей за сотку, и продавцы говорят: «Отдадим за 20 тыс. рублей, если будешь тут строить». На самом деле подобным образом продают невыгодные участки. «Я покупал для себя, а не для перепродажи. И смотрел на это как потребитель: мне понравилось - я сразу взял. Но все, конечно, упирается в деньги», - говорит Шкаредный. При покупке Олег общался с собственником, но тот при этом все же работал через агентство. Теперь подобные конторы - связующее звено между покупателем и продавцом. Часто они опережают и перекупают участок. Оформили участок Олегу в Регистрационной палате в течение 20 дней.

Итак, на самом деле процедура покупки земли под ИЖС с первого взгляда покажется довольно сложной. На поиски нужного участка у вас может уйти не месяц, а год. Однако к приобретению нужно подходить весьма ответственно, особенно важен самый первый этап - поиск земли. Конечно, возможно и самостоятельно приобрести ее и остаться довольным покупкой; такой пример мы вам показали. Но если есть сомнения - лучше лишний раз себя подстраховаться обратиться к специалистам или в соответствующие государственные учреждения.